স্থাবর সম্পত্তির ক্রেতা ও বিক্রেতার অধিকার এবং দায়-দায়িত্ব

Last Updated on 07/02/2023 by সাব-রেজিস্ট্রার শাহাজাহান আলী বিপিএএ

স্থাবর সম্পত্তির ক্রেতা ও বিক্রেতার অধিকার এবং দায়-দায়িত্ব

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়কালে ক্রেতা ও বিক্রেতার অধিকার ও দায়-দায়িত্ব সম্পর্কে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৫ ধারায় বর্ণিত হয়েছে। উক্ত আইন অনুযায়ী কোনো স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়কালে বিক্রেতার দায়-দায়িত্ব নিম্নরূপ:

1. বিক্রেতা ক্রেতাকে যে স্বত প্রদান করছে বলে প্রকাশ করছে, তার সে স্বত্বের অস্তিত্ব রয়েছে এবং বিক্রেতার তা হস্তান্তরের আইনগত ক্ষমতা ও অধিকার রয়েছে মর্মে চুক্তিকালে ধরে নিতে হয়। তবে, কোনো ব্যক্তি যখন জিম্মাদার হিসেবে কোনো স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করেন, তখন তিনি ক্রেতার সাথে এরূপ চুক্তি করছেন বলে ধরে নিতে হয় যে, তিনি (জিম্মাদার) এমন কোনো কাজ করেননি, যাতে সম্পত্তিটি দায়যুক্ত হয়েছে বা তা হস্তান্তরের পক্ষে কোনো আইনগত বাধা সৃষ্টি হয়েছে।
2. গ্রহীতা বা ক্রেতার স্বত্বের সাথে বর্ণিত চুক্তির সুবিধা সংযুক্ত থাকবে এবং বিভিন্ন সময়ে এ স্বত্ব বা তার অংশ-বিশেষ যার উপর অর্পিত হবে, তিনি তা কার্যকর করতে পারবেন।
3. সম্পত্তির মালিকানা-স্বত্বের কোনো গুরুত্বপূর্ণ ত্রুটি থাকলে, তা ক্রেতার নিকট প্রকাশ করতে হবে। যে ত্রুটি সম্পর্কে ক্রেতা অবহিত নন এবং সাধারণ সতর্কতা অবলম্বন করা সত্ত্বেও তিনি ত্রুটি ধরতে পারতেন না, এরূপ ত্রুটি সম্পর্কে ক্রেতাকে অবহিত করা।
4. ক্রেতা ইচ্ছা প্রকাশ করলে বা অনুরোধ করলে বিক্রেতার দখলে বা ক্ষমতার মধ্যে তার স্ব সম্পর্কি বা তার কপি পরীক্ষার নিমিত্ত ক্রেতাকে প্রদান করা।
5. বিক্রেতার স্বত্ব সম্পর্কিত ক্রেতার যেকোন প্রাসঙ্গিক প্রশ্নের জবাব প্রদান করা বিক্রেতার দায়িত্ব, যদি সে বিষয়টি বিক্রেতার জানা থাকে। যেমন ক্রেতা যদি বিক্রেতাকে বলেন যে, “আপনি তো জমি কোথাও বন্ধক রাখেন নি?” বিক্রেতা যদি সত্যিই উক্ত সম্পত্তি কোথাও বৃদ্ধক রাখেন, তা জানানো বিক্রেতার অবশ্য কর্তব্য। তা না করে বিক্রেতা যদি নিরুত্তর বা চুপ থাকেন, তাহলে আইনত  বিক্রেতা তার দায়িত্ব যথার্থভাবে প্রতিপালন করেননি মর্মে বিবেচিত হবে।
6. বিক্রীত সম্পত্তির পণ বা মূল্য পরিশোধ করার সাথে সাথে ক্রেতার অনুকূলে দলিল সম্পাদন করে দেয়া বিক্রেতার দায়িত্ব। বিক্রয়ের চুক্তি বা বায়নাপত্রের তারিখ হতে সম্পত্তির দখল হস্তান্তর পর্যন্ত সম্পত্তিটি ও তার দখলস্থিত স্বত্ব সম্পর্কিত দলিল দস্তাবেজ সম্পর্কে সাধারণ বিচার-বুদ্ধি বা কান্ডজ্ঞান সম্পন্ন একজন মালিক যেরূপ যত্ন নিয়ে থাকেন, সেরূপ যত্ন নেয়া।
7. বিক্রয়ের তারিখের পূর্ববর্তী সময়ের যাবতীয় সরকারি তত্ত্ব, খাজনা, কর এবং সকল প্রকার সুদ অর্থাৎ সম্পত্তির উপর সকল প্রকার দায় পরিশোধ করা বিক্রেতার কর্তব্য। তবে, সম্পত্তি দায় সাপেক্ষে বিক্রয় হলে বিক্রয় চুক্তি অনুযায়ী বিষয়টি নির্ধারিত হয়।
8. ক্রেতার অনুরোধে তাকে বা তার নির্দেশিত/মনোনীত ব্যক্তিকে বিক্রীত সম্পত্তির দখল বুঝিয়ে দেয়া।
9. বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রিকালে আয়কর অধ্যাদেশ, ১৯৮৪-এর ৫৩এইচ, প্রযোজ্যক্ষেত্রে ৫৩ এইচএইচ অথবা ৫৩এফএফ ধারার বিধান অনুযায়ী উৎস কর এবং প্রযোজ্যক্ষেত্রে মূল্য সংযোজন কর ও সম্পূরক শুল্ক আইন, ২০১২ এর বিধান অনুযায়ী মূল্য সংযোজন কর বা VAT বিক্রেতা কর্তৃক পরিশোধযোগ্য।
10. সম্পত্তির মালিক যদি নাবালক হয়, তাহলে নাবালকের পক্ষে আদালত কর্তৃক আইনানুগ অভিভাবক নিযুক্ত এবং বিক্রয়ের অনুমতি প্রয়োজন। তবে, নাবালকের পক্ষে পিতা যদি কোনো সম্পত্তি বিক্রয় করেন, সেক্ষেত্রে আদালতের কোনো অনুমতির প্রয়োজন হয় না।
11. সম্পত্তি বিক্রয়ের পর, উক্ত সম্পত্তি সম্পর্কিত যাবতীয় রেকর্ডপত্র- বিশেষতঃ মালিকানা সংক্রান্ত দলিল-দস্তাবেজ এবং আদালতের রায় (যদি থাকে) ক্রেতাকে প্রদান করা বিক্রেতার দায়িত্ব। তবে, বিক্রেতা আংশিক সম্পত্তি বিক্রয় করলে এবং অবশিষ্ট সম্পত্তি নিজের কাছে সংরক্ষণ করলে সতি দলিলাদি বিক্রেতা নিজের কাছে সংরক্ষণ করতে পারেন।
12. যদি বিক্রেতা একাধিক ক্রেতার নিকট একটি সম্পত্তির বিভিন্ন অংশ বিক্রয় করেন, তাহলে যে ব্যক্তি সম্পত্তির অধিক অংশ ক্রয় করবেন, বিক্রেতা তাকে সেই বিক্রীত সম্পত্তি সম্পর্কিত সমুদয় কাগজপত্র প্রদান করবেন। এরূপ ক্ষেত্রে, যে ক্রেতা রেকর্ডপত্র গ্রহণ করবেন, অন্যান্য ক্রেতাদের অনুরোধে তিনি তার নিকট গচ্ছিত রেকর্ডপত্র দেখাতে বাধ্য থাকবেন।

বিক্রীত স্থাবর সম্পত্তির বিষয়ে একজন বিক্রেতা ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৫ ধারার বিধান অনুযায়ী নিম্নোক্ত অধিকারসমূহ সংরক্ষণ করেন :

• সম্পত্তির মালিকানা ক্রেতার নিকট চলে না যাওয়া পর্যন্ত তার সমুদয় আয় ও মুনাফা প্রাপ্তির অধিকার।
• যেক্ষেত্রে সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পূর্বে সম্পত্তির মালিকানা চোত্রার নিকট চলে গিয়েছে, সেক্ষেত্রে বা বিনামূল্যে গ্রহীতা অথবা মূল্য বাকি থাকা সম্পর্কে অবহিত কোনো মন্ত্রীতার নিকট রক্ষিত উচ্চ সম্পর্কিত উপর বকেয়া টাকা ও দখল প্রদানের তারিখ হতে বিক্রেতা তার সুদের দায় সৃষ্টি করার অধিকারী।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৫ ধারায় কোনো স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়কালেও ক্রেতার উপর আইনগত কিছু দায় দায়িত্ব অর্পিত হয়েছে। উক্ত ধারার বিধান মোতাবেক কোনো স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়কালে চেতার দায়-দায়িত্ব হলো

1. ক্রেতা যে সম্পত্তি ক্রয় করবেন, সে সম্পত্তির স্বত্ত্ব, পরিমাপ বা অন্যবিধ কোনো তথ্য যা বিক্রেতা অবহিত নন মর্মে তো বিশ্বাস করেন এবং ঐরূপ তথ্যের কারণে সম্পতিটির মূল্য বৃদ্ধি পায়, সেক্ষেত্রে উক্ত তথ্য বিক্রেতাকে অবহিত করা ক্রেতার দায়িত্ব।
2. সম্পত্তি দায়মুক্ত অবস্থায় বিক্রয় দলিল সম্পাদনকালে বিক্রেতাকে পণের সমুদয় অর্থ প্রদান করা ক্রেতার দায়িত্ব। অবশ্য দায়মুক্ত অবস্থায় সম্পত্তি ক্রয় করলে, ক্রেতা দায় পরিশোধের টাকা বাদ দিয়ে বিক্রেতাকে মূল্য পরিশোধ করতে পারেন।
3. দায়বদ্ধ সম্পত্তি ক্রয় করলে দায়বদ্ধ টাকা প্রকৃত প্রাপককে সুদসহ প্রদান করা ক্রেতার দায়িত্ব।
4. সম্পত্তির মালিকানা ক্রেতার নিকট হস্তান্তরের পর বিক্রেতার দোষে বা অবহেলায় ঘটেনি, এরূপ ক্ষয় ক্ষতির দায়-দায়িত্ব ক্রেতার উপর বর্তায়।
5. সম্পত্তির মালিকানা প্রাপ্তির পর সরকারি বা বিধিবদ্ধ কর্তৃপক্ষ/সংস্থার অথবা স্থানীয় সরকারের প্রাপ্য খাজনা ও কর পরিশোধ করা ক্রেতার দায়িত্ব।

১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৫ ধারা মোতাবেক একজন ক্রেতা ক্রয়কৃত স্থাবর সম্পত্তির বিষয়ে নিম্নোক্ত অধিকারসমূহ ভোগ করেন:

• সম্পত্তির মালিকানা অর্জনের পর উক্ত সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধির সুবিধা, আয় ও সমুদয় মুনাফা প্রাপ্তির অধিকার।
• ক্রেতা নিজে সম্পত্তি গ্রহণ করতে অথবা অস্বীকার না করে থাকলে দখল প্রাপ্তির আশায় মূল্য ও তার সুদের জন্য বিক্রেতাকে ও তার ওয়ারিশের বিরুদ্ধে বিক্রেতার স্বত্বের সমপরিমাণ দায় উক্ত সম্পত্তির উপর সৃষ্টির অধিকার এবং দখল প্রদানে সঙ্গত কারণে অস্বীকার করলে চুক্তির নির্দিষ্ট শর্তাবলী পালন বা তা বাতিলের উদ্দেশ্যে ডি লাভের জন্য মামলার রায় প্রাপ্তির অধিকার।

স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়কালে যাচাইযোগ্য বিভিন্ন তথ্য ও রেকর্ডপত্রাদির তালিকা

কোনো সম্পত্তি ক্রয়কালে ক্রেতা কর্তৃক নিম্নোক্ত তথ্য ও রেকর্ডপত্রাদি যথার্থভাবে যাচাই করে মালিকানা, দখল ও হস্তান্তরের ক্ষমতা বা অধিকার সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া সমীচীন :

1. মালিকানার দলিল বা স্বত্ব অর্জনের স্বপক্ষে প্রমাণক,
2. বায়া দলিলসমূহ (প্রযোজ্যক্ষেত্রে ধারাবাহিকভাবে পরীক্ষা);
3. আদালতের রায় (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
4. সিএস খতিয়ান, এসএ খতিয়ান, আরএস/বিএস খতিয়ান, প্রযোজ্যক্ষেত্রে মহানগর জরিপ এবং নবসৃষ্ট চরাঞ্চলের জমির ক্ষেত্রে দিয়ারা জরিপ:
5. ওয়ারিশ সনদপত্র, বণ্টননামা এবং ওয়ারিশগণের অংশ ও জমির পরিমাণ নির্ধারণ (প্রযোজ্যক্ষেত্রে);
6. নিরিয়ান বা নামপত্তন এবং হাল সনের ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা উ দাখিলায় ” তুমি মালিকের নাম” এবং “কার মাধ্যমে বা দ্বারা পরিশোধ” শিরোনামে দুটি পূরক কলাম রয়েছে। তুমি মালিকের নামের কলামে কোন নাম লিপিবদ্ধ হয়েছে, সেটি গুরুত্বপূর্ণ, কার পরিশোষ হয়েছে- তা এক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ নয়।
7. সরেজমিনে পরিদর্শনপূর্বক জমির মতশা, দখল ও চৌহদী বা সীমানা এবং জমির পরিমাণ নির্ণয়।
8. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বলে সম্পাদনসহ বিক্রয়কালে সংশ্লিষ্ট পাওয়ার অব অ্যাটর্নির সার্থক
9. বিশেষ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বলে দলিল দাখিল করলে সংশ্লিষ্ট পাওয়ার অব অ্যাটর্নির যথার্থতা,
10. রেজিস্ট্রি অফিস এবং ভূমি অফিস বা রাজস্ব হিতের ভিত্তিতে প্রকৃত তল্লাশি রিপোর্ট পর্যালোচনা করে হস্তাস্তরাধীন সম্পত্তি কোনভাবে হস্তান্তর অর্থাৎ বিক্রয়, মর্টগেজ, বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বলে আউনি নিয়োগ করা হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত হওয়া;
11. জাতীয় পরিচয়পত্র/জনুনিবন্ধন সনদ/পাসপোর্ট-এর ভিত্তিতে মাতার পরিচিতি এবং বয়স নিশ্চিতকারণ;
12. বয়স, মানসিক অবস্থা ইত্যাদি বিবেচনায় দাতা কর্তৃক সম্পত্তি হস্তান্তর করার সক্ষমতা নিরপণ;
13. প্রযোজ্যক্ষেত্রে অভিভাবক নিয়োগ সংক্রান্ত ক্ষমতাপর ও আদালত কর্তৃক বিক্রয়ের অনুমতি।
14. রাজউক, সিডিএ, কেডিএ, আরডিএ, জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষ প্রভৃতি সংস্থার নিয়ন্ত্রণাধীন জমির ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমতিপত্র ও অনুমতিপত্রের শর্তাদি (যদি থাকে) প্রয়োজনীয় রেকর্ডপত্র যেমন- বরাদ্দপত্র, লিঙ্গ-পলিস, হস্তান্তর, সরী কমিশনার (ভূমি) কর্তৃক নামজারি, নকশা ইত্যাদি। কোম্পানি
15. বেসরকারি প্রতিষ্ঠান বা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার নিয়োজিত কোম্পানি ব্যতীত অন্য কোনো বা প্রতিষ্ঠানের নিকট হতে ক্রয়কালে পরিচালনা পর্যনের সিদ্ধা এবং;
16. জমিটি খাস, অর্পিত বা পরিত্যক্ত অথবা অধিগ্রহণকৃত কিনা কিংবা বিবেচ্য সম্পত্তি হস্তান্তরের বিষয়ে সরকারের বা আদালতের বিশেষ কোনো নির্দেশনা আছে কিনা, তা পরীক্ষা করা।

উল্লেখ্য, ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫০বি ধারার বিধান অনুযায়ী বৈধ বিক্রয়চুক্তির বা বায়নাপত্রের অধীন কোনো সম্পত্তি উক্ত চুক্তির/বায়নাপত্রের মেয়াদ শেষ না হওয়া পর্যন্ত চুক্তিবদ্ধ পক্ষ ব্যতীত অন্য কারো নিকট বিক্রয় বা হস্তান্তর করা হলে, ঐরূপ হস্তান্তর বাতিল মর্মে বিবেচ্য। রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধান অনুযায়ী বায়নামা সম্পাদনের ছয় মাসের মধ্যে সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির বিনা দলিল কবলা দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক।

উত্তরাধিকার ব্যতীত অন্যকোনভাবে প্রাপ্ত সম্পত্তির ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের বিধান মেতাবেক হস্তান্তরকারীর স্বীয় নামে খতিয়ান না থাকলে ঐরূপান্তর সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩সি ধারার বিধান অনুযায়ী বাতিল মর্মে বিবেচ্য। উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি প্রাপ্ত হলে, হস্তান্তরকারীর পূর্বসুরীর নামে খতিয়ান থাকলে হস্তান্তর বৈধ। সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের বিষয়টি সংশ্লিষ্ট পক্ষগণের মধ্যে একটি চুক্তি বটে এবং চুক্তি আইনের বিধান সমভাবে প্রযোজ্য। চুক্তি আইনের ১০ ধারা অনুযায়ী কোনো চুক্তিতে, চুক্তিকারী পক্ষগণকে উক্ত-চুক্তি সম্পাদনে আইনগতভাবে সক্ষম হতে হয়। অন্যথায় তা বৈধচুক্তি হিসেবে বিবেচ্য নয়। চুক্তি সম্পাদনে আইনগতভাবে কোন কোন ব্যক্তি সক্ষম নন, তা চুক্তি আইনের ১১ ধারায় বর্ণিত হয়েছে। উক্ত ধারানুযায়ী নাবালক/বিকল্পচিৎ/অপ্রকৃতিস্থ/আইন দ্বারা বায়িত কোনো ব্যক্তি চুক্তি সম্পাদনে অক্ষম। ফলে, ভবিষ্যৎ কোনো জটিলতা পরিহারকল্পে উপরিউক্ত বিষয়াদি যাচাই করা সমীচীন। এ প্রয়োজনে কোনো বিজ্ঞ আইনজীবী অথবা অভিজ্ঞ দলিল-লেখকের সহায়তা গ্রহণ করা উত্তন।